Incepand cu luna Mai, in portofoliul de servicii Coldwell Banker Affiliates of Romania se regaseste si Coldwell Banker Mortgage, serviciu ce va permite clientilor companiei sa isi finanteze achizitiile imobiliare. Piata creditelor imobiliare a cunoscut in ultimii ani o crestere remarcabila de 65-75% pe an, estimarile indicând o valoare de 8 miliarde de euro pentru 2009, ca urmare a cresterii veniturilor si a relaxarii pietei. In ciuda acestei evolutii insa, creditele ipotecare nu reprezinta decât 3,4% din PIB-ul României, fata de 50% in cazul tarilor dezvoltate din Europa.
Salariul mediu brut lunar din Bucuresti se situa anul trecut la suma de 523 de euro, ceea ce inseamna ca salariul net era de 390 de euro. Totusi, conform rapoartelor autoritatilor, veniturile populatiei sunt cu circa 35% mai mari decât salariile, datorita unor alte surse de venit sau unor activitati neinregistrate de pe piata gri.
Studiile au aratat ca, atunci când isi cumpara prima locuinta, numai 5% dintre locuitorii Bucurestiului pot obtine un credit ipotecar in valoare de peste 100.000 de euro cu un grad de indatorare de 30%, in acest procent fiind incluse:
- persoane din segmentul mediu spre superior care sunt eligibile pentru un credit ipotecar de 130.000 de euro;
- persoane din segmentul superior, eligibile pentru un credit ipotecar de aproximativ 200.000 de euro
Tinand seama de potentialul foarte mare al pietei, bancile incearca in prezent sa-si imbunatateasca ofertele prin lansarea de noi produse. Chiar daca unele banci nu mai solicita plata unui avans de 25%, numai putini dintre clientii cu venituri mari pot beneficia de aceasta facilitate, mentinand in acelasi timp si un grad de indatorare scazut. Sunt astfel obligatorii schimbari importante in sistemul bancar roman. Pietele mature ofereau cumparatorilor diverse solutii in perioadele de crestere a preturilor, cum ar fi contracte de credit ipotecar care se intindeau pe pana la 50-60 de ani (credite pe perioada a doua generatii) sau permisiunea de a atinge un grad de indatorare de pana la 70%. Niste solutii similare ar reduce presiunea exercitata asupra cererii.
Ca urmare a cresterii rapide a pietei, creditele ipotecare neperformante au fost pana acum o exceptie. Daca ipoteca devenea o povara, oamenii isi vindeau locuintele, rambursau imprumutul si chiar obtineau si un profit, avand in vedere cresterea accelerata a preturilor. Cum oferta de pe piata imobiliara va ajunge la niveluri apropiate cererii, situatia va deveni din ce in ce mai grea pentru clientii cu probleme in rambursarea creditelor ipotecare, iar bancile se vor vedea confruntate cu riscuri mai mari.
Optiuni de plata pentru noile unitati locative
Ca urmare a intrarii pietei intr-un proces de maturizare, dezvoltatorii au devenit mai flexibili in privinta optiunilor de plata, dar inca refuza sa accepte optiunea „fara avans”, solicitand un avans de cel putin 10% pentru locuintele pe care le vand in stadiul de schite. Majoritatea metodelor de plata utilizate in cazul proiectelor rezidentiale depind de fazele de constructie si de procesul de vanzare.
- solicitarea de imprumuturi bancare pentru a putea finanta constructia. Dobanzile platite bancii se reflecta de regula in pretul apartamentului (se percepe o dobanda de 2 pana la 8%).
- oferirea de reduceri in cazul platii unui avans mare. Daca se plateste 90% din pretul total la semnarea precontractului de vanzare, se aplica o reducere de 3 – 10%. Putini clienti aleg insa aceasta optiune, deoarece reducerea este, de cele Comisioanele de rezervare variaza intre 1.000 si 10.000 de euro + TVA si se scad in general din avans la semnarea precontractului de vanzare. Aceste sume nu sunt, de regula, returnabile. Unii dezvoltatori accepta returnarea unei parti din suma in cazul in care cumparatorii se razgandesc, retinand o penalizare de 50%.
Avansul cerut se cifreaza in majoritatea cazurilor la 25% din pret. Lucrurile nu stau insa intotdeauna asa.
Atunci cand de-abia intrasera pe piata romaneasca, dezvoltatorii isi concentrau atentia asupra populatiei cu venituri mari. Cereau avansuri mari, in majoritatea cazurilor clientii platind aproximativ 80-90% din pret pana in stadiul in care constructia ajungea la rosu. Odata cu cresterea concurentei si relaxarea sistemului bancar, dezvoltatorii au inteles ca trebuie sa atraga o noua categorie de clienti: cei care se bazau pe creditul ipotecar.
Prin urmare, avansul a inceput sa scada, atingand in unele cazuri 10% din pretul apartamentului.
Cu toate acestea, dezvoltatorii depind de aceste sume de bani si au trebuit sa gaseasca niste solutii:
- sistem de rate lunare/trimestriale usor de suportat de catre clienti care sa asigure un flux de numerar pentru dezvoltator
mai multe ori, mai mica decat dobanda de la banca.
Ca urmare a eforturilor Federatiei Europene a Creditului Ipotecar in vederea integrarii tuturor pietelor creditelor ipotecare, bancile vor intreprinde din ce in ce mai multe eforturi pentru a trece peste obstacolele pietelor locale si pentru diversificarea ofertelor. In acelasi timp, din cauza cresterii concurentei, dezvoltatorii vor fi nevoiti sa nu mai creasca preturile si sa ia mai mult in considerare posibilitatile financiare ale clientilor lor, precum si sa incheie acorduri speciale cu bancile pentru a facilita cumpararea unei locuinte noi si gasirea solutiei de finantare potrivite.
In concluzie, se intrevad perspective bune pentru viitorii cumparatori de locuinte, deoarece le va fi mai usor sa gaseasca locuinta care se sa incadreze in bugetul lor.
Informatii furnizate de Coldwell Banker Affiliates of Romania